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【天信资讯】房地产抵押评估中关于土地分摊或分割问题的探讨

来源:原创   人气:1103   时间:2019-06-06

    房地产抵押估价,是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据,对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。

    房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

    法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时,法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款,已抵押担保的债权数额,以及其他法定优先受偿款。

    房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则,房地产估价师应当勤勉尽责,了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况;必要时,应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。

    我们在日常的抵押评估中需要关注的影响信贷风险的事项较多,本文想重点讨论一下关于房地产抵押评估中关于土地的分摊、分割问题及相应处理措施。

    一、 工业房地产抵押评估中的土地分摊、分割问题

    自实施不动产登记以来,工业企业的不动产在登记时,除进行了不动产建筑面积的登记,同时做了不动产所分摊土地面积、所在宗地的共用土地面积的登记,这种情况对于评估人员在评估过程需要注意评估不动产所分摊的土地面积,而不能想当然将全部共用宗地面积纳入到评估范围,除委托方将宗地上全部不动产进行抵押,且所登记的分摊土地面积之和与共用土地面积一致的,其它情况均需特别关注评估过程中涉及的土地分摊、分割问题。

    不动产登记过程中,有一些不动产权证未登记不动产所分摊土地面积,而只进行了共用土地面积的登记,该类工业不动产的评估中,可能存在建筑物所分摊土地的重复抵押信贷风险,目前不动产登记部门在进行抵押登记时,对于一个工业企业的不动产抵押登记,只关注抵押不动产本身及其所分摊的土地,若在不动产进行登记后,宗地上新建不动产取得不动产权证或者将宗地上其他不动产进行抵押的,不动产登记部门依然可以进行不动产抵押他项登记,故对于抵押权人即银行存在先后两次抵押不动产所分摊的土地重复抵押风险。所以评估人员须特别关注以下几种情况:

    1、 抵押物为宗地内部分建筑物及所分摊的土地

目前,不动产登记中心可以受理某一企业宗地上个别不动产的抵押他项登记,评估人员在评估过程中针对这种情况所需要的资料主要有:营业执照(副本)复印件、不动产权证、土地使用权证、宗地的建设用地使用权出让合同、项目规划总平图等,针对估价对象仅为宗地上部分不动产且无分摊土地面积的,可以做如下处理:①根据规划总平图,确认宗地上规划总建筑面积、估价对象规划建筑面积,得出估价对象建筑面积占总规划建筑面积的比例乘以共用宗地面积而得出估价对象所分摊土地面积,最终测算出估价对象的房地产价值。②已经按规划完成全部建设的,收集宗地上全部不动产的不动产权证,依据估价对象建筑面积与地上全部不动产建筑面积的比例乘以共用土地面积而得到估价对象所分摊土地面积。从而测算估价对象房地产价值,抵押权人以此进行不动产抵押他项登记。

    2、 抵押物为宗地上全部不动产

抵押物为宗地上全部不动产的,一般包括两种情况,抵押物为全部建成不动产,且与规划建筑面积一致的,另外一种情况是抵押物为全部建成不动产,但规划尚有未建不动产的。第一种情况可以做全部建筑物与全部土地面积的不动产评估。第二种情况,委托方需要纳入评估范围的抵押物为地上全部建成不动产及共用宗地,这种情况,我们认为可以做如下处理:①建议银行或委托方做土地物理分割,后出具不动产及所分摊部分土地的房地产评估报告。②建议银行或委托方做两个评估报告,一个为建筑物的抵押评估报告,一个为共用宗地的土地评估报告,后分别做土地和建筑物的不动产他项登记。③若委托方不做分割也不愿意做房屋建筑物和土地的分别抵押评估,那估价人员须在预估函或者报告中须特别提示由此可能引起的信贷风险。

    3、 关于该类工业房地产评估中的土地分割或分摊问题的相关风险提示案例

估价对象为某公司的位于长沙市岳麓区XX桐子坡西路XX号综合楼等2栋工业房地产,该宗地上除估价对象2栋工业房地产外,另有两栋尚未办理权证的房地产,所以在本次评估过程中评估专业人员做了如下风险提示描述:

    ①根据委托方介绍及估价师现场查勘,估价对象所在宗地上共有四栋建筑物,除估价对象12外,另有两栋未办理产权证建筑物,现作为卫室、食堂使用,由于委托方未提供所在项目的规划总平图或未办理产权证建筑物的测绘报告,估价人员无法确定估价对象12所分摊的土地面积,本次预评估未考虑其对评估价值的影响,请预评估报告使用人注意可能由此引起的风险。

    ②对于估价对象2栋工业房地产及其所在整体宗地的评估,我公司建议的处理方式有以下三种,第    一、分别出具估价对象2栋建筑物及所在整体宗地的评估,建议评估报告使用人分别进行两栋建筑物和所在整体土地的抵押他项登记;第二、由委托方做估价对象12所在宗地的物理分割,我公司出具估价对象12房地产评估和剩余土地的评估,建议评估报告使用人分别进行估价对象12房地产和剩余土地的抵押他项登记。

    ③由于委托方原因,本次预估的出具未采用公司常规处理方式,而是将估价对象12建筑物与所在整体土地出在同一房地产评估报告中,预估函使用人办理估价对象抵押他项权后,若产权人将另外两栋建筑办理产权证可以抵押给其他银行,由此可能引起两栋未办理产权证建筑物所分摊土地的重复抵押风险,建议预估函使用人在办理抵押他项权利登记时采取相应措施来规避该风险,本次预评估结果未考虑其对评估价值的影响。

    二、 商业、住宅房地产抵押评估过程中的土地分割问题

    1、 纯土地抵押评估过程中关于土地分摊相关问题

    商业、住宅土地抵押评估过程中,估价对象土地为整体地块项目中的某一地块(有单独土地使用权证或不动产证),估价师对象为建设用地使用权出让合同中的一部分,总出让合同有一个规划容积率,估价对象用途可以根据国有土地使用证或者不动产证来确定,在抵押评估过程中,评估人员除收集营业执照副本、国有土地使用证或不动产证、国有建设用地使用权出让合同、地价款缴纳凭证等外还需要特别收集经过规划部门盖章的整体项目的项目总平图,以此来确定估价对象所对应的实际规划容积率,该规划容积率可能高于、低于或等于出让合同的规划平均容积率,根据抵押评估所需要特别遵循的谨慎原则,评估专业人员在评估过程中,估价对象实际规划容积率低于平均容积率的,在评估过程中按低的实际容积率测算估价对象土地价值,若等于或高于平均容积率,评估过程中应按平均容积率测算。

实践中的的风险提示可做如下描述:根据委托方提供的《国有建设用地使用权出让合同》(合同编号:2013000033):估价对象规划容积率≤2.7,建筑限高75米。建筑密度≤25%,绿地比例40%,其他土地利用要求(1)地块内R24(小区集中绿地)面积为25400㎡(2)按规划要求留出广场用地。该《国有建设用地使用权出让合同》(合同编号:2013000033)为长沙恒大林溪郡项目地块一、二的总出让合同,本次评估宗地为地块二。根据长沙市城乡规划局审批通过的《长沙XX23号地块项目总平面及竖向布置图》,现地块一已完成建设,容积率为1.42,地块二容积率为2.3,地块一、二容积率低于出让合同约定容积率,地块三容积率为4.18,大于地块3出让合同约定容积率,根据估价人员经验及谨慎原则,本次评估设定容积率为2.3

    2、 在建工程房地产项目抵押评估过程中的土地分摊相关问题

    在建工程房地产项目抵押评估,我们一般采用的成本法及剩余法进行评估,在评估实践过程中,会存在一种委托方为提高信用审批额度,希望将尚未修建部分的建筑所分摊的土地进行评估,这种操作可能存在的风险是一旦银行未对整个项目进行封闭金融管理,委托方将剩余未修建部分建好后抵押给其它金融机构等抵押权人,则可能会出现该部分土地的重复抵押问题,对于该种项目一般不建议将未建部分分摊的土地一并进行评估、抵押,但委托方、债权人很多时候都要求评估范围包含该部分土地价值,若评估过程中将该部分土地进行了抵押评估,那么应做相应特别风险提示,且在估价对象、估价范围描述时重点提出包含尚未修建部分建筑物所分摊的土地价值,提醒报告适用人采取相应措施规避由此可能产生的风险。

    实践中的的风险提示可做如下描述:

    某公司委托的位于长沙市开福区金马路XX号8号地块1#栋、2#栋在建工程房地产抵押价值评估。由于估价对象范围不仅为在建工程部分,还包含了尚未修建部分建筑所分摊的土地,故评估人员做了如下特别风险提示:

    ①根据委托方提供的资料和现场察勘,估价对象1#栋规划共40层,已建至地上第20层,2#栋规划共28层,已建至地上第1-10层,据委托方介绍1#栋、2#栋均未售。本次评估范围包括1#栋地上第1-20层、2#栋地上第1-10层在建工程房地产(含其分摊的土地)和1#栋第21-40层、2#栋第11-28层未建部分应分摊的土地价值,为避免尚未修建建筑所分摊的土地可能出现重复抵押问题,提请报告使用人采取相应措施规避由此可能产生的信贷风险。

    ②本次评估长国用(2016)第XX号宗地的部分用地具体为1#栋、2#栋已建部分和未建部分应分摊的土地面积,共6735.84平方米。最终1#栋、2#栋房屋分摊的土地面积应以相关权威部门出具的测绘报告为准。

    ③估价对象系在建工程,目前估价对象1#栋已建至第20层,2#栋已建至第10层,为避免出现信贷资金不能做到专款专用而造成项目停滞或闲置的风险,建议金融机构对整个项目实现封闭式管理,加强对项目的支持与监管力度。

    总之,关于房地产抵押评估中土地的分摊、分割问题还有很多,在评估实践过程中,评估专业人员应当遵守相关法律、法规和估价规程等的相关规定,履行适当的评估程序后,再遵循谨慎原则,对估价对象存在的可能产生的信贷风险予以关注,并提示报告使用方注意,如此即便日后项目出现相关问题,我们也可以此来保护评估公司自身的权益,以上为本人在实践中积累的个人经验之谈,有不妥之处,希望一起交流探讨!

 

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